Kaufen, um am Meer zu vermieten : Was die Zahlen wirklich sagen (und was Ihnen keiner erzählt)

Eine Wohnung am Meer kaufen und vermieten – das klingt nach dem perfekten Plan, oder ? Sonne, Meerblick, Feriengäste, die sich um den Kalender reißen. In der Theorie großartig. Aber wie sieht es aus, wenn man die Zahlen wirklich durchrechnet ? Spoiler : Es ist komplizierter, als die meisten Maklerbroschüren vermuten lassen. Und genau darum geht es in diesem Artikel – ehrlich, mit konkreten Zahlen und ohne Schönfärberei.

Die Küstenimmobilie als Kapitalanlage : ein solider Markt, aber kein Selbstläufer

Frankreich gehört zu den gefragtesten Märkten für Küstenimmobilien in Europa. Städte wie La Seyne-sur-Mer, Bandol oder Sanary-sur-Mer an der Var-Küste ziehen jedes Jahr Tausende von Urlaubern an. Wer sich einen Überblick über das aktuelle Angebot in dieser Region verschaffen will, findet auf www.agence-immobiliere-la-seyne.com einen guten Einstiegspunkt. Aber – und das ist entscheidend – ein attraktiver Standort allein macht noch keine rentable Investition.
Der Kaufpreis pro Quadratmeter an der französischen Mittelmeerküste liegt je nach Lage zwischen 3.000 und über 6.000 Euro. In Hotspots wie der Côte d’Azur im engeren Sinne schnell auch darüber. Das drückt die Bruttorendite automatisch nach unten. Und genau hier beginnt das, was viele Investoren unterschätzen.

Bruttorendite vs. Nettorendite : Der Unterschied, den man kennen muss

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie kaufen eine 40-Quadratmeter-Wohnung in einer mittelgroßen Küstenstadt im Var für 180.000 Euro. Mit saisonaler Vermietung – sagen wir 20 Wochen im Jahr bei einem Durchschnittspreis von 650 Euro pro Woche – kommen Sie auf 13.000 Euro Bruttomieteinnahmen im Jahr.
Das ergibt eine Bruttorendite von rund 7,2 %. Klingt erstmal richtig gut, oder ?
Jetzt die kalte Dusche. Von diesen 13.000 Euro gehen ab :
Reinigungskosten zwischen den Gästen : circa 1.500 Euro pro Jahr. Plattformgebühren (Airbnb, Booking): rund 1.000 Euro. Versicherung : etwa 400 Euro. Grundsteuer (taxe foncière): je nach Gemeinde 800 bis 1.200 Euro. Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage : rund 1.500 Euro. Und wenn Sie die Vermietung nicht selbst übernehmen, kommen noch Verwaltungsgebühren von 15 bis 25 % der Einnahmen dazu.
Am Ende landen Sie bei einer Nettorendite zwischen 3 und 4,5 %. Immer noch solide – aber weit entfernt von den 7 %, die man sich vorher ausgerechnet hat.

Was Ihnen keiner sagt : die versteckten Kosten

Ich finde, über diesen Teil wird viel zu selten gesprochen. Denn neben den offensichtlichen Kosten gibt es eine ganze Reihe von Posten, die in keiner Hochglanzpräsentation auftauchen.
Leerstand außerhalb der Saison. An der Mittelmeerküste konzentriert sich die Nachfrage auf Juni bis September. Mai und Oktober bringen noch etwas. Aber von November bis März ? Da steht die Wohnung meistens leer. Und leer heißt : keine Einnahmen, aber laufende Kosten.
Abnutzung durch Feriengäste. Klingt banal, ist aber real. Möbel, Elektrogeräte, Badezimmerausstattung – alles wird stärker beansprucht als bei einer Dauervermietung. Rechnen Sie alle drei bis fünf Jahre mit einer Auffrischung, die schnell 3.000 bis 5.000 Euro kosten kann.
Regulatorische Risiken. Frankreich verschärft die Regeln für Kurzzeitvermietung laufend. In vielen Gemeinden brauchen Sie eine Registrierungsnummer, in manchen ist die Anzahl der vermietbaren Tage begrenzt. Das kann Ihr Geschäftsmodell von heute auf morgen verändern. Wer das ignoriert, investiert blind.

Saisonvermietung oder Dauervermietung – was rechnet sich besser ?

Das hängt stark von Ihrem Standort und Ihrer persönlichen Situation ab. Aber hier mal ein ehrlicher Vergleich.
Saisonvermietung bringt höhere Einnahmen pro Woche, aber eben nur über einen begrenzten Zeitraum. Dazu kommt der Aufwand : Gäste empfangen, Schlüsselübergabe organisieren, Bewertungen managen, Reinigung koordinieren. Das ist fast ein Teilzeitjob. Oder Sie bezahlen jemanden dafür – was die Rendite weiter drückt.
Dauervermietung bringt weniger pro Monat, aber dafür konstant. Eine 40-Quadratmeter-Wohnung in einer mittleren Küstenstadt im Var wird möbliert für etwa 650 bis 800 Euro monatlich vermietet. Das macht rund 8.400 Euro im Jahr. Weniger als bei der Saisonvermietung, aber mit deutlich weniger Aufwand, weniger Leerstand und weniger Abnutzung.
Mein Eindruck : Viele Investoren starten mit der Idee der Saisonvermietung und wechseln nach zwei, drei Jahren zur Dauervermietung. Einfach weil der Aufwand auf Dauer nervt. Das sollten Sie bei Ihrer Kalkulation von Anfang an einplanen.

Die Lage innerhalb der Lage : Worauf es wirklich ankommt

„Lage, Lage, Lage“ – ja, das stimmt. Aber am Meer hat das eine besondere Dimension. Nicht jede Küstenstadt ist gleich. Und nicht jedes Viertel innerhalb einer Küstenstadt funktioniert gleich gut.
Was den Unterschied macht :
Entfernung zum Strand. Eine Wohnung 200 Meter vom Meer entfernt vermietet sich deutlich besser als eine, die zwei Kilometer landeinwärts liegt. Klingt offensichtlich, wird aber erstaunlich oft ignoriert, weil die günstigeren Objekte eben weiter weg liegen.
Infrastruktur. Restaurants, Geschäfte, öffentliche Verkehrsmittel, Parkplätze. Feriengäste wollen Komfort. Ein Strand allein reicht nicht.
Erreichbarkeit. Ist ein Bahnhof in der Nähe ? Ein Flughafen in unter einer Stunde erreichbar ? Das beeinflusst die Nachfrage massiv – vor allem bei internationalen Gästen.
Lokale Dynamik. Gibt es ein Hafenviertel, das gerade aufgewertet wird ? Neue Infrastrukturprojekte ? Oder stagniert die Stadt seit Jahren ? Diese Faktoren bestimmen, ob Ihr Investment in fünf Jahren mehr wert ist – oder weniger.

Steuerliche Aspekte : LMNP als Schlüssel

Wenn Sie in Frankreich eine möblierte Ferienwohnung vermieten, fällt das in der Regel unter das Regime LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel, also nicht-professioneller möblierter Vermieter. Und das ist steuerlich interessant.
Unter dem Regime „réel simplifié“ können Sie Abschreibungen auf den Kaufpreis, die Möbel und die Renovierungskosten geltend machen. In vielen Fällen führt das dazu, dass Sie in den ersten Jahren kaum oder gar keine Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen. Das verbessert die Nettorendite erheblich.
Aber Achtung : Seit 2024 gelten für möblierte Kurzzeitvermietung in Frankreich verschärfte Abschreibungsregeln. Die steuerlichen Vorteile sind nicht mehr ganz so üppig wie früher. Lassen Sie sich unbedingt von einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater beraten, bevor Sie kalkulieren.

Wann lohnt sich der Kauf am Meer – und wann nicht ?

Ich gebe Ihnen eine ehrliche Einschätzung.
Es lohnt sich, wenn :
Sie einen Standort mit starker touristischer Nachfrage wählen – mindestens 16 bis 20 Wochen Vermietung pro Jahr sind realistisch. Sie die Gesamtkosten ehrlich kalkulieren, inklusive aller versteckten Posten. Sie entweder selbst vor Ort sind oder eine zuverlässige Verwaltung haben. Und Sie bereit sind, die Immobilie als langfristiges Investment zu betrachten – mindestens 10 bis 15 Jahre.
Es lohnt sich eher nicht, wenn :
Sie auf schnelle Rendite setzen. Sie den Verwaltungsaufwand unterschätzen. Der Kaufpreis so hoch ist, dass selbst bei optimaler Auslastung die Rendite unter 3 % netto bleibt. Oder wenn Sie sich auf Wertsteigerung als Hauptstrategie verlassen – das kann klappen, muss aber nicht.

Was Sie aus diesem Artikel mitnehmen sollten

Eine Immobilie am Meer kaufen und vermieten kann ein solides Investment sein. Aber nur, wenn Sie mit realistischen Zahlen rechnen und nicht mit Wunschdenken. Die Bruttorendite ist fast immer deutlich höher als das, was am Ende wirklich übrig bleibt. Versteckte Kosten, Leerstand in der Nebensaison und regulatorische Veränderungen können die Rechnung schnell kippen.
Rechnen Sie konservativ. Planen Sie Puffer ein. Kennen Sie den Markt vor Ort – nicht nur die Maklerprospekte. Und fragen Sie sich vor dem Kauf ehrlich : Will ich das wirklich managen, oder soll es einfach nur „schön“ sein ? Denn eine schöne Wohnung am Meer und ein rentables Investment – das ist nicht automatisch dasselbe.