Zweitwohnung als LMNP vermieten : Komplettsimulation mit einer Immobilie am Bassin d’Arcachon

Sie überlegen, eine Zweitwohnung am Bassin d’Arcachon zu kaufen und diese als möblierte Ferienwohnung im LMNP-Status zu vermieten ? Gute Idee – zumindest auf dem Papier. Aber rechnet sich das wirklich ? In diesem Artikel machen wir eine komplette Simulation durch. Mit echten Zahlen, realistischen Annahmen und ohne Schönrechnerei. Am Ende wissen Sie, ob sich das Modell für Sie lohnt – oder eben nicht.

Warum ausgerechnet das Bassin d’Arcachon ?

Das Bassin d’Arcachon gehört zu den begehrtesten Ferienregionen Frankreichs. Arcachon selbst, aber auch Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch oder Andernos-les-Bains ziehen jedes Jahr Hunderttausende Urlauber an. Wer sich einen Eindruck vom aktuellen Immobilienmarkt vor Ort machen will, findet auf agence-immobiliere-arcachon.com einen guten Überblick über die verfügbaren Objekte. Aber – und das muss man ehrlich sagen – die Beliebtheit der Region hat ihren Preis. Buchstäblich.
Die Quadratmeterpreise in Arcachon selbst liegen im Schnitt zwischen 5.500 und 8.000 Euro, je nach Lage und Zustand. In den umliegenden Gemeinden ist es etwas günstiger – Gujan-Mestras oder Biganos bewegen sich eher zwischen 3.500 und 5.000 Euro. Für unsere Simulation nehmen wir einen Mittelweg.

Das Objekt : unsere Ausgangslage

Wir nehmen eine Zweizimmerwohnung mit 38 m² in Gujan-Mestras. Möbliert, mit kleinem Balkon, etwa 800 Meter vom Hafen von Larros entfernt. Kein Meerblick, aber eine solide Lage in einer ruhigen Wohngegend mit guter Anbindung.
Kaufpreis : 165.000 Euro.
Notargebühren (frais de notaire, etwa 8 % bei Altbau): 13.200 Euro.
Möblierung und kleine Renovierung : 8.000 Euro.
Gesamtinvestition : 186.200 Euro.
Finanzierung : 150.000 Euro Kredit über 20 Jahre bei 3,5 % Zinsen, der Rest als Eigenkapital. Das ergibt eine monatliche Rate von etwa 870 Euro – also rund 10.440 Euro pro Jahr an Kreditkosten.

Was bringt die Vermietung realistisch ein ?

Jetzt wird es spannend. Und hier trennt sich auch die Fantasie von der Realität.
Am Bassin d’Arcachon konzentriert sich die touristische Nachfrage stark auf die Sommermonate. Juli und August sind praktisch ausgebucht, wenn das Objekt ordentlich ist und auf den gängigen Plattformen steht. Juni und September laufen gut, aber nicht voll. Die Osterferien und einzelne Wochenenden im Frühling bringen noch etwas. Von November bis März ? Ehrlich gesagt : fast nichts.
Realistische Annahme für eine gut bewertete Wohnung dieser Größe :
Hochsaison (Juli–August): 8 Wochen à 750 Euro = 6.000 Euro.
Nebensaison stark (Juni, September): 6 Wochen à 550 Euro = 3.300 Euro.
Nebensaison schwach (April–Mai, Oktober, Feiertage): 4 Wochen à 400 Euro = 1.600 Euro.
Restsaison : Vielleicht 2 bis 3 vereinzelte Wochenenden, sagen wir 600 Euro.
Gesamteinnahmen brutto : rund 11.500 Euro pro Jahr.
Das sind etwa 20 Wochen Belegung. Ist das realistisch ? Ja, wenn die Wohnung sauber ist, gute Bewertungen hat und vernünftig bepreist wird. Mehr als 22 bis 24 Wochen sind in dieser Region selten – außer Sie vermieten auch langfristig im Winter, was aber ein anderes Modell wäre.

Die Kosten, die man gerne vergisst

Jetzt die Seite, die weniger Spaß macht. Aber Sie müssen das sehen, sonst rechnen Sie sich etwas schön.
Plattformgebühren (Airbnb, Booking): rund 3 % Gastgeberanteil bei Airbnb, bei Booking eher 15 %. Im Schnitt rechnen wir mit 8 % auf alle Einnahmen = circa 920 Euro.
Reinigung zwischen den Gästen : Bei 20 Buchungen à 60 Euro = 1.200 Euro.
Grundsteuer (taxe foncière): In Gujan-Mestras für eine Wohnung dieser Größe etwa 800 bis 1.000 Euro.
Wohnungseigentümergemeinschaft (charges de copropriété): Rund 1.200 Euro pro Jahr.
Versicherung (PNO – Propriétaire Non Occupant): Etwa 250 Euro.
Kleinere Reparaturen und Verschleiß: Mindestens 500 Euro pro Jahr. Feriengäste sind nicht immer sanft mit der Einrichtung.
Taxe de séjour : Wird auf den Gast umgelegt, aber Sie müssen sie einziehen und abführen. Verwaltungsaufwand, kein direkter Kostenpunkt.
Gesamtkosten (ohne Kredit): rund 4.870 Euro pro Jahr.

Die Rechnung : Was bleibt wirklich übrig ?

Jetzt rechnen wir zusammen :
Bruttomieteinnahmen : 11.500 Euro.
Minus Betriebskosten : 4.870 Euro.
= Nettoeinnahmen vor Kredit : 6.630 Euro.
Minus Kreditrate : 10.440 Euro.
= Cash-Flow vor Steuern : –3.810 Euro pro Jahr.
Autsch. Das heißt : Sie zahlen jeden Monat rund 318 Euro aus eigener Tasche drauf.
Ist das jetzt schlecht ? Nicht unbedingt – wenn Sie das Ganze als Vermögensaufbau betrachten. Denn von den 10.440 Euro Kreditrate sind ja nur die Zinsen „verloren“. Der Tilgungsanteil baut Ihr Vermögen auf. Im ersten Jahr sind das bei unserem Kredit etwa 5.200 Euro Tilgung. Das heißt : Sie bauen Vermögen auf, zahlen aber monatlich drauf.
Und hier kommt der LMNP-Status ins Spiel.

LMNP im régime réel : der steuerliche Hebel

LMNP steht für Loueur en Meublé Non Professionnel – nicht-professioneller möblierter Vermieter. Wenn Sie sich für das régime réel simplifié entscheiden (und das sollten Sie in den meisten Fällen), können Sie eine ganze Reihe von Kosten und Abschreibungen steuerlich geltend machen.
Was Sie absetzen können :
Die Zinsen Ihres Kredits – im ersten Jahr rund 5.240 Euro.
Die Abschreibung des Gebäudewerts über 25 bis 30 Jahre. Bei einem Gebäudeanteil von 130.000 Euro und 30 Jahren Abschreibung sind das rund 4.333 Euro pro Jahr.
Die Abschreibung der Möbel über 5 bis 7 Jahre : Bei 8.000 Euro Möblierung sind das rund 1.333 Euro pro Jahr.
Alle Betriebskosten (Versicherung, Reinigung, Plattformgebühren, Grundsteuer, Hausverwaltung…).
Die Notargebühren, die Sie im ersten Jahr komplett absetzen können.
Wenn wir alles zusammenrechnen, kommen wir im ersten Jahr auf steuerlich absetzbare Kosten von rund 16.000 bis 17.000 Euro – bei Einnahmen von 11.500 Euro. Das ergibt ein steuerliches Defizit.
Das bedeutet konkret : Sie zahlen in den ersten Jahren null Euro Einkommensteuer auf Ihre Mieteinnahmen. Und dieses Defizit kann sogar auf die Folgejahre vorgetragen werden. Je nach Situation bleiben Sie so 8 bis 12 Jahre steuerfrei auf diese Einkünfte.
Franchement – das ist der eigentliche Reiz des LMNP-Modells. Nicht die Mietrendite, sondern der steuerliche Hebel.

Mikro-BIC oder régime réel : Was wählen ?

Kurzer Exkurs, weil die Frage immer wieder kommt. Im Mikro-BIC bekommen Sie einen pauschalen Abzug von 50 % auf Ihre Mieteinnahmen (bei klassischer möblierter Vermietung). Bei 11.500 Euro Einnahmen wären also 5.750 Euro steuerpflichtig.
Im régime réel setzen Sie die tatsächlichen Kosten plus Abschreibungen ab – und landen, wie oben gezeigt, bei null Euro steuerpflichtigem Einkommen.
Die Wahl ist in unserem Fall eindeutig : Régime réel ist klar im Vorteil. Das gilt fast immer, wenn Sie einen Kredit laufen haben und den Gebäudewert abschreiben können. Mikro-BIC lohnt sich höchstens, wenn die Wohnung schuldenfrei ist und die Betriebskosten sehr niedrig sind.

Und wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen ?

Viele Käufer am Bassin d’Arcachon wollen ja beides : vermieten und selbst ein paar Wochen im Jahr dort sein. Das ist absolut möglich im LMNP-Status. Aber es beeinflusst natürlich die Rechnung.
Wenn Sie zum Beispiel vier Wochen im Sommer selbst dort sind, entgehen Ihnen Einnahmen von rund 3.000 Euro (4 × 750 Euro Hochsaison). Ihre Bruttomieteinnahmen sinken auf etwa 8.500 Euro. Die Kosten bleiben weitgehend gleich. Der negative Cash-Flow steigt auf rund –6.800 Euro pro Jahr – also etwa 570 Euro pro Monat.
Das muss man wissen und bewusst einkalkulieren. Perso finde ich, dass das trotzdem Sinn machen kann – aber nur, wenn Sie die Eigennutzung als das betrachten, was sie ist : kein Return on Investment, sondern Lebensqualität. Die vier Wochen am Bassin sind dann eben keine Rendite, sondern Ihr persönlicher Gegenwert.

Langfristig gedacht : Was bringt das Investment nach 15 bis 20 Jahren ?

Schauen wir mal über den Tellerrand der jährlichen Rendite hinaus.
Nach 20 Jahren ist der Kredit abbezahlt. Die Wohnung gehört Ihnen komplett. In einem Markt wie dem Bassin d’Arcachon, wo die Nachfrage stabil hoch ist und das Bauland knapp, können Sie mit einer Wertsteigerung rechnen. Wie hoch ? Das kann niemand seriös vorhersagen. Aber historisch betrachtet haben Immobilien in dieser Region in den letzten 15 Jahren im Schnitt 3 bis 5 % pro Jahr an Wert gewonnen.
Wenn wir konservativ mit 2,5 % rechnen, wäre die Wohnung nach 20 Jahren etwa 270.000 Euro wert – bei einem Kaufpreis von 165.000 Euro.
Dazu kommt : Nach Ablauf des Kredits haben Sie plötzlich einen positiven Cash-Flow. Mieteinnahmen von 11.500 Euro minus Betriebskosten von rund 5.000 Euro = 6.500 Euro nettes Zusatzeinkommen pro Jahr. Und dank der LMNP-Abschreibungen möglicherweise immer noch weitgehend steuerfrei.

Für wen lohnt sich dieses Modell ?

Ich will hier ehrlich sein. Dieses Modell ist kein Renditemonster. Wer maximalen Cash-Flow sucht, wird in einer Studentenstadt mit einem T2 für 80.000 Euro besser fahren. Klar.
Aber das Modell „Zweitwohnung am Bassin d’Arcachon in LMNP“ funktioniert gut für Leute, die :
Langfristig denken und Vermögen aufbauen wollen.
Die Immobilie teilweise selbst nutzen möchten.
Steuerlich optimieren wollen – der LMNP-Status ist hier der entscheidende Vorteil.
Einen monatlichen Zuschuss von 300 bis 500 Euro verkraften können.
Nicht auf kurzfristigen Gewinn spekulieren.
Wenn Sie in diese Kategorie fallen, dann kann das ein sehr solides Investment sein. Wenn nicht – dann vielleicht lieber einen anderen Standort oder ein anderes Modell wählen.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

Bevor Sie zuschlagen : Rechnen Sie. Und zwar mit Ihren eigenen Zahlen, nicht mit Durchschnittswerten. Schauen Sie sich die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Wohnungen auf Airbnb und Booking an. Prüfen Sie die Grundsteuer der jeweiligen Gemeinde. Lassen Sie sich von einem auf LMNP spezialisierten Steuerberater beraten – das kostet vielleicht 300 bis 500 Euro, spart Ihnen aber Tausende.
Und vergessen Sie nicht : Eine Simulation auf dem Papier ist kein Versprechen. Leerstände, unerwartete Reparaturen, regulatorische Änderungen – all das kann die Rechnung verschieben. Planen Sie Puffer ein. Wer konservativ rechnet und trotzdem kauft, trifft meistens die bessere Entscheidung als jemand, der sich eine optimistische Excel-Tabelle schönredet.